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本级政策解读

《商丘市住房公积金个人住房贷款管理办法》解读

来源:商丘市住房公积金管理中心 发布时间:2022-11-10 21:30:52 浏览次数: 【字体:

       为进一步贯彻落实住建部有关部门对住房公积金个人住房贷款业务标准化管理要求,规范我市住房公积金个人住房贷款管理工作,充分发挥住房公积金的住房保障作用,促进我市房地产市场良性循环和健康发展,进一步帮助更多的市民解决个人住房问题,维护住房公积金缴存职工的合法权益,经商丘市住房公积金管理委员会审议通过,《商丘市住房公积金个人住房贷款管理办法》(以下简称《贷款管理办法》)已于近日印发,现将《贷款管理办法》有关政策解读如下:

一、出台背景

《商丘市住房公积金管理委员会关于印发商丘市住房公积金贷款办法的通知》(商公积金委〔2009〕2号)于2009年8月24日印发至今,已经13年,期间《中华人民共和国民法典》、《住房公积金管理条例》、《住房公积金个人住房贷款业务规范》(GB/T 51267-2017)等法律法规、规范性文件进行了修订或出台,虽然商丘市住房公积金管理中心(以下简称中心)一直结合上级文件精神对贷款业务政策多次进行修改、调整、完善,但一直没有系统性梳理,因此,《贷款管理办法》的修订十分必要。

近年来,随着缴存主体日趋宽泛,住房公积金贷款业务不断拓展和我市房地产市场的发展,申请贷款的缴存人情况各不相同,各种新问题、新情况不断出现。为了进一步规范全市住房公积金贷款业务,实现住房公积金贷款业务标准和管理提升,结合2017年出台的国标《住房公积金贷款业务规范》(GB/T 51267-2017),2019年新修订的《住房公积金管理条例》、2020年颁布的《中华人民共和国民法典》及国家、部、省相关规定,在借鉴部分城市做法的基础上,中心经多方调研、论证、起草、梳理、修改、征求意见等环节,形成了《贷款管理办法》。

二、贷款管理办法的架构

《贷款管理办法》共分八章四十一条,依次为第一章总则,第二章贷款对象、条件和种类,第三章贷款额度、期限和利率,第四章贷款程序、时限和申报材料,第五章贷款担保,第六章贷后管理,第七章法律责任,第八章附则。

三、贷款管理办法明确及调整的主要内容

(一)明确贷款对象

《贷款管理办法》第二章第七条规定:“具有完全民事行为能力的住房公积金缴存人(含灵活就业人员及异地缴存人,以下简称缴存人),在我市行政区域内购买、建造、翻建、大修首套自住住房或第二套改善性普通自住住房资金不足时,可以向中心申请住房公积金贷款。”随着住房公积金缴存面的扩大,住房公积金缴存对象已经不仅限于单位职工,灵活就业人员缴存住房公积金在我市已经成为常态,因此将贷款对象从符合条件的“缴存职工”修改为“缴存人”。

(二)明确借款申请人和共同申请人的定义

《贷款管理办法》第二章第九条规定:“住房公积金借款申请人为提出贷款申请的住房公积金缴存人本人,共同申请人指就同一笔贷款共同提出贷款申请的借款申请人的配偶。”

(三)调整申请住房公积金贷款的年龄要求

《贷款管理办法》第二章第十条(五)规定:“具有完全民事行为能力且未达到国家法定退休年龄”。按照《中华人民共和国民法典》第十八条:“十六周岁以上的未成年人,以自己的劳动收入为主要生活来源的,视为完全民事行为能力人。”符合条件的十六周岁以上未成年人,视为完全民事行为能力人,具备申请住房公积金贷款的资格,同时也对达到国家法定退休年龄申请住房公积金贷款问题做出规定,即达到法定退休年龄无论是否缴存住房公积金,均不可作为借款申请人(主借款人)申请住房公积金贷款,避免了出现超年龄缴存仍然申请使用住房公积金贷款的矛盾和问题。

《贷款管理办法》第三章第十四条(一)规定:“贷款到期日不超过借款申请人法定退休年龄后5年”。即在申请贷款时,以借款申请人(主借款人)年龄计算可贷年限,不再考虑共同申请人年龄。若共同申请人达到法定退休年龄但住房公积金账户正常,其缴存基数按商丘市上年度职工最低收入标准认定。符合县处级及副高职称以上女干部延迟退休条件的,应按规定办理。

(四)新增不予贷款条件

《贷款管理办法》第二章第十一条(一)规定:“离婚一年内,借款申请人与原配偶之间买卖住房的”,该条款是根据贷款业务办理过程中发现的问题,为避免虚假交易套取住房公积金贷款新增的规定。

《贷款管理办法》第二章第十一条(二)规定:“所购住房产权共有人非购房申请人配偶或未成年子女的”,该条款是根据贷款业务办理过程中发现的问题,以解决借款人家庭住房困难为目的,后期又因产权划分不清出现纠纷,各方权利无法得到保证。

《贷款管理办法》第二章第十一条(六)规定:“5年内发生过住房公积金骗提骗贷行为的”。

(五)调整不同购房情形最高贷款比例

按照《贷款管理办法》第三章第十三条(二)规定:“购买首套商品住房或建造、翻建、大修首套自住住房,贷款额度不大于房屋总价款的80%”,与之前“现房抵押担保的,贷款金额不超过抵押物认定价值的70%”作出相应修改,即购买、建造、翻建、大修二手住房以外的首套自住住房(不区分期房或现房),贷款额度不大于房屋总价款的80%。

《贷款管理办法》第三章第十三条(三)规定:“购买第二套自住住房或二手住房,贷款额度不大于房屋总价款的70%”。

(六)贷款额度计算公式余额系数N的取值及调整规则

按照《贷款管理办法》第十三条(六)规定:“当个贷率连续三个月≤70%时,N=20;当连续三个月70%<个贷率<85%时,N=15;当个贷率连续三个月≥85%时,N=10”,系数的调整以连续三个月个贷率变化结点为依据。同时《贷款管理办法》第十三条(六)明确了具体贷款额度还要结合借款申请人年龄、贷款年限、缴存基数、家庭收入、月还款能力、信用状况、家庭住房套数情况以及所购建住房情况等综合认定。

(七)增加“商转公”贷款额度及期限相关规定

按照《商丘市住房公积金管理委员会关于开展商业性个人住房贷款转住房公积金贷款业务的通知》(商公积金委〔2020〕14号)中关于“商转公”贷款额度与贷款期限的相关规定增加了相应内容。

(八)明确贷款担保相关问题

按照《贷款管理办法》第五章第十九条规定:“借款申请人申请住房公积金贷款应以本次贷款所购住房作为抵押物”及“组合贷款的担保应采取同一种担保方式,设定同一抵押物”,中心贷款实行本套房抵押担保,且组合贷应采取同样担保方式及同一抵押物。

(九)明确借款人无法履行还款义务的情形及处理方式

按照《贷款管理办法》第六章第二十五条规定:“借款人服刑、死亡、被宣告死亡、失踪或丧失民事行为能力,其委托人、财产合法继承人、受遗赠人或监护人应继续履行借款人所签订的借款合同。”

(十)明确借款人(共同借款人)婚姻状况发生变化不影响还款责任的履行

按照《贷款管理办法》第六章第二十八条规定:“借款人与共同借款人偿还住房公积金贷款的责任,不因婚姻状况发生改变而变化。”明确了借款人与共同借款人偿还住房公积金贷款的责任,不因婚姻状况发生改变而变化。即住房公积金贷款结清之前,不可减少或变更借款人(共同借款人)。

(十一)明确中心及受托银行对逾期催收的责任

按照《贷款管理办法》第六章第二十九条规定:“中心和受委托银行应建立住房公积金逾期贷款催收机制,明确催收工作责任,确保贷款逾期率控制在合理范围内。”应按照“谁放款,谁催收”的原则,确保贷款能够放得出去,同时也要能收得回来。

(十二)明确贷后非正常缴存的处理方式

按照《贷款管理办法》第七章第三十一条规定:“住房公积金贷款发放后,借款人发生除退休及第二十五条情形之外的停缴、非正常断缴公积金6个月以上的,中心视违约情况有权提前收回贷款本息。”

(十三)明确借款人违约情形及中心可采取的处理方式

按照《贷款管理办法》第七章第三十二、三十三条规定,对借款人违约的情形进行了明确,同时提出了中心可采取的债权保全措施。

四、参考文件

《中华人民共和国民法典》《住房公积金管理条例》《住房公积金个人住房贷款业务规范》《河南省住房公积金个人住房贷款管理办法》;《中国人民银行(货币政策司)关于统一个人住房贷款分期还款额计算公式的通知》(银贷政发〔1998〕149号);建设部、财政部、中国人民银行《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》(建金管〔2005〕5号);《个人贷款管理暂行办法》(银监会令〔2010〕年第2号);住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行 、中国银行业监督管理委员会《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》(建金〔2010〕179号);住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强和改进住房公积金服务工作的通知》(建金〔2011〕9号);住房城乡建设部、财政部、中国人民银行《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》(建金〔2014〕148号);中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(银发〔2015〕98号);住房城乡建设部、财政部、中国人民银行《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》(建金〔2015〕150号);中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》(银发〔2016〕26 号)。

 

 

商丘市住房公积金管理中心

2022年11月10日


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